Kas saugiau ir naudingiau šeimai – imti paskolą ar nuomotis būstą?

Konsultuoja nepriklausomas paskolų ekspertas, finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas

Dauguma nusprendusiųjų kurti šeimą susiduria su gyvenamojo būsto problema. Tik ne daugeliui pasiseka namus gauti dovanų, kitiems reikia patiems prasimanyti, kur gyventi. Vieni ieško sprendimo, imdami banko paskolas ir įsigydami namus, kiti būstus nuomojasi.

Įvertinkite savo poreikius

Jaunoms ką tik susituokusioms poroms, dar neturinčioms vaikų, dažnai patariu neskubėti imti paskolos. Ar tikslinga imti didelę paskolą, įsigyti 3-4 kambarių butą ir jame gyventi dviese? Išsinuomokite 1-2 kambarių butą. Padidėjus šeimai, kai atsiranda didesnio ploto poreikis, išbandykite 3 kambarių buto privalumus, įvertinkite, ar patogu jame gyventi. O gal vaikus norite auginti name, savame kieme? Kredito lengvai neatsisakysi, todėl sprendimą reikia priimti įvertinus poreikius ir norus, pagrįstus savo patirtimi. Finansinę situaciją lengviau valdyti nuomojantis būstą nei mokant paskolą. Sumažėjus pajamoms, reikėtų tenkintis kuklesniu būstu. Jei pajamos didelės ir stabilios, galite svarstyti apie erdvesnį, gražesnį, patogesnį butą ar namą.

Geros ir blogos paskolos

Geros paskolos tos, kurios mokamos iš pasyvių pajamų, t.y. nebūtina dirbti, kad mokėtumėte paskolą, ji mokama iš investicijų pelno: nekilnojamojo turto nuomos, sukurto verslo dividendų, akcijų pelno ir t.t. Blogos paskolos tos, kurias turėdamas žmogus negali sau leisti nedirbti, pajamos negali sumažėti, nes tai jo vienintelis pajamų šaltinis savo įsipareigojimams padengti.

Dažnai girdžiu savo klientus mąstant: kodėl turėčiau nuomotis būstą ir mokėti pinigus nuomotojui, jeigu galiu mokėti už savo būstą. Tokiu atveju grįžkite į realią situaciją – pabandykite nesumokėti 2-3 mėnesio įmokų bankui ir suprasite, kas yra tikrasis būsto šeimininkas. Tikrai ne jūs! Labai svarbu suprasti, kad, mokėdami bankui paskolą, didžiąją dalį mokamų pinigų skiriate banko palūkanoms padengti ir tik mažą dalį tos sumos – už būstą.

Naudingi patarimai planuojantiesiems imti ar jau turintiesiems būsto paskolas

1. Šeimos finansinė padėtis. Įsivertinkite, kokią sumą per mėnesį galėtumėte skirti banko paskolai, kad šeimos finansinė būklė nenukentėtų. Tai pats svarbiausias sprendimas, kurį reikia priimti prieš pasirašant kredito sutartį. Jeigu nenusistatysite šios sumos, o leisite ją nustatyti banko vadybininkui, tai bus pirmas neapgalvotas žingsnis, įsigyjant svajonių būstą. Banko vadybininkas ir nekilnojamojo turto agentas nebūtinai pateiks naudingiausią pasiūlymą, pavyzdžiui, jūsų šeima nusprendė įsigyti jaukų 2 kambarių butą už maždaug 70 000 eurų. Reikalinga paskolos suma būtų apie 50 000 eurų, mėnesio įmoka už kreditą – 300 eurų. Pirmiausia apsilankysite, tikėtina, banke, kad galėtumėte išsiaiškinti savo galimybes. Įvertinęs jūsų pajamas banko vadybininkas pasako, jog galima paskolos suma siekia 100 000 eurų. Nekilnojamojo turto agentas lyg tarp kitko pasiūlo parodyti brangesnius butus, nei jūs pageidavote, ir štai tarp jų jūs pamatote savo „svajonių namus“, kurie gerokai viršija jūsų planus. Pasidavę pagundai gyventi erdvesniuose namuose žmonės padaro esminę klaidą, nes už tą didesnį, gražesnį būstą reikia mokėti ir didesnes įmokas bankui. Taigi, jūsų paskola išauga dvigubai ir vietoj žadėtų 300 eurų per mėnesį už paskolą jums reikia mokėti beveik 600 eurų, o už didesnį būstą dar reikia mokėti ir didesnius komunalinius mokesčius… Paskaičiuokite, kokia suma susidarys per 30 metų.
2. Paskolai tik 20 procentų pajamų. Labai svarbu, imant būsto paskolą, tam neskirti daugiau nei 20 procentų gaunamų šeimos pajamų per mėnesį. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi nuostatas paskolai dengti galima skirti iki 40 procentų pajamų, paskolos suma – 6 metų pajamų dydis. Jauniems žmonėms tai per didelė našta. Kodėl? Tarkime, vyras ir moteris uždirba po 1000 eurų per mėnesį. Anot banko, 800 eurų per mėnesį šeima gali skirti paskolai dengti. O ar galite įsivaizduoti, kas atsitiktų, jeigu priėmus tokį įsipareigojimą vienas iš šeimos narių netektų darbo? Ar išgyventų jie už 200 eurų per mėnesį? Mūsų patarimas: maksimali paskolos suma – 2 metų atlyginimo dydžio pajamos (3 metų galimos tuomet, kai sukauptas 6-12 mėnesių pajamų rezervas), paskolai dengti galite skirti ne daugiau kaip 20 proc. pajamų per mėnesį.
3. Imantiesiems paskolas svarbus aspektas – pinigų rezervas. Tai dar viena didelė klaida, kurią daro paskolų gavėjai. Jie pasiima maksimalią paskolą, o visus pinigus (nepasilikdami 6-12 mėnesių pinigų rezervo) skiria būstui remontuoti, baldams, kiemui sutvarkyti, tvoroms ir t.t. Išmintinga neskubėti įsigyti visų baldų ar pagyventi be tvoros, bet turėti santaupų. Atsitikus nenumatytiems atvejams, visuomet būsite ramūs, kad kredito įmoką sumokėsite laiku.
4. Dar viena svarbi saugumo priemonė – gyvybės draudimas. Prieš prisiimdami įsipareigojimus bankui, visuomet apgalvokite ir patį pesimistiškiausią variantą – kas mokės bankui įmokas ir kur gyvens jūsų šeima nelaimės atveju. Pasirūpinkite, kad jūsų vaikai ir sutuoktinis neliktų be pastogės. Pasirašydami kredito sutartį, pasirūpinkite savo ir artimųjų saugumu, sudarykite patikimą gyvybės draudimo sutartį, kuri apsaugotų įvykus nenumatytiems atsitikimams. Bankas tikrai nepagailės ir nepaguos jūsų nelaimės atveju, jis duos 30 dienų susirasti laiduotoją, o jeigu laiduotojo nebus, gali pareikalauti išsikelti iš buto.
   Gyvybės draudimas nebūtinas turintiesiems papildomo nekilnojamojo turto, kurį pardavę iš gautų pajamų galėtų išgyventi 3-5 metus. Labai svarbu pasirūpinti savo ir artimųjų saugumu, prieš prisiimant ilgalaikį įsipareigojimą. Tik visapusiškai pasirūpinę saugumu galite pradėti kredito gavimo žingsnius.

Kaip teisingai pasirinkti banką ir kredito sutarties sąlygas

1. Visiškai nesvarbu, kokį banką pasirinksite, svarbiausia, kad žinotumėte, ko norite iš banko ir kiek esate pasirengę permokėti už paskolintus pinigus, kada norėtumėte grąžinti paskolą ir t.t. Tik sudarius PASKOLOS GRĄŽINIMO PLANĄ, galite eiti į bankus prašyti jums naudingų kredito sutarties sąlygų. Jeigu eisite į banką klausdami banko vadybininko patarimo, tikrai gausite rekomendacijas rinktis tai, kas naudinga bankui, o ne jums. Kiekvienas rimtas projektas – tiek namo statybos, tiek verslo planas – yra iš anksto skaičiuojamas, t.y. numatomi įvairūs variantai, galimybės, išeitys. Imant paskolą, taip pat patariame sudaryti planą, prieš pasirašant sutartį su banku, kaip bus grąžinama paskola, kokias sąlygas naudingiau pasirinkti, ką daryti, kad už paskolą sumokėtumėte mažiau, grąžintumėte greičiau. Taigi, verta skirti dalį savo laiko bei pinigų tam, kad susidarytumėte savo šeimos paskolos grąžinimo planą. Ir šeimai, ir bankui saugiau išduoti būsto paskolą, kai klientai sumanūs ir, dar nepasirašę kredito sutarties, jau žino, kaip ir kada paskolą grąžins.
2. Būtinai raskite laiko susirinkti visų bankų pasiūlymus. Nesiderėkite su vienu banku ir nesirinkite tik iš vieno pasiūlymo. Nesileiskite įtikinamas, jog esate tas vienintelis ypatingasis arba auksinis klientas ir tik jums bankas pasiūlys pačias geriausias sąlygas rinkoje. Visada patikrinkite ir palyginkite gautą banko pasiūlymą su kitų bankų pasiūlymais. Realybėje tik 2 iš 10 „auksinių klientų“ gauna geresnius pasiūlymus.
3. Didžiausia klaida, renkantis banką, yra ta, kad žmonės renkasi pagal pasiūlytą banko maržą, o ne pagal kredito sutarties specialiąją ir bendrąją dalis. Kodėl? Kiekvieno banko kredito sutartyje rasite punktus, kokiais atvejais bankas gali pakelti jūsų banko maržą: vienas bankas pasilieka sau teisę kas dvejus metus peržiūrėti jūsų suderėtą banko maržą ir, radus bent menkiausią pažeidimą, pavyzdžiui, įmokų vėlavimą (ar esant pajamų sumažėjimui, nekilnojamojo turto vertės kritimui ir t.t.), gali tą maržą pakelti 1 ar net 2 procentais, kas nuo 100 000 eurų paskolos sudaro apie 12 000 eurų papildomų palūkanų. Kitas bankas, suderėjus mažiausią banko maržą rinkoje ir užfiksavus palūkanas, kredito sutartyje tos banko maržos neįrašo, o pasibaigus palūkanų fiksavimo laikotarpiui vienašališkai nustato naują, daug didesnę banko maržą. Realus pavyzdys: 2007 metais šeima pasirinko banką su mažiausia jiems pasiūlyta 0,7 proc. banko marža, palūkanas užfiksavo 5 metams. 2012 m. pasibaigus fiksuotų palūkanų galiojimui, šeimai išreiškus pageidavimą toliau mokėti kintamomis palūkanomis, jiems vienašališkai buvo pritaikyta 4,5 procentų banko marža. Kai tuo metu naujiems klientams bankas suteikdavo 2,5 proc. banko maržą.

Dar vienas bankas pasinaudojo tuo, kad žmonės renkasi pagal banko maržą ir įvedė į rinką naują produktą – banko maržą su EBIFIN. Kadangi dauguma žmonių patys nepasidomi, kuo skiriasi EBIFIN nuo EURIBOR ar LIBOR EUR, paklauso banko vadybininkų ir pasirenka banką, kuris duoda mažiausią banko maržą, nesusimąstydami, kad be banko maržos ir palūkanų jiems prisideda dar vienas kintamas dydis EBIFIN, kuris susideda iš to paties EURIBOR ir IFM (ilgalaikės finansavimo maržos). Paprastai kalbant, žmogus prisiima rinkos riziką ir pasirašo sutartį su kintančia banko marža. Pvz., šiuo metu 6 mėn. EBIFIN  yra 0,5 proc., o 2012 m. sausio 1 d. jis buvo pakilęs iki 3,7 proc., kuomet EURIBOR buvo tik 0,8 proc. plius banko marža. Būkite atidūs ir budrūs ir nesitikėkit, kad bankas pasiūlys JUMS palankias sąlygas, kad kuo mažiau palūkanų jūs sumokėtumėte. Geras ir teisingas sutarties pasirašymas yra tik jūsų reikalas ir tik jūs už tai atsakingi.

4. Banko prašymas – tai pats svarbiausias dokumentas, kai prašote banko paskolos. Nuo to, kaip jūs užpildysite banko paraišką (prašymą), priklausys paskolos finansavimas. Kiekvienas pakeitimas, kurį norėsite ir kurį jums leis atlikti bankas kredito sutartyje, jums kainuos mažiausiai 100 ar 500 eurų, todėl labai svarbu žinoti, kokias sąlygas pasirinkti ir teisingai užpildyti banko paraiškas, kad neužkibtumėte ant banko „kabliuko“. „Kabliukus“ taiko visi bankai ir jūs jų neišnaikinsite, bet galite žinoti, kur jie „sukabinti“, kad, metams bėgant, ant jų neužkibtumėte. Kiekvieną banko pasiūlymą reikia vertinti individualiai, t. y. kiek jis atitinka žmogaus poreikius, šeimos sudėtį, pajamas ir poreikius, norą kuo greičiau grąžinti paskolą ir t.t. Kiekvieno banko pasiūlymai turi pliusų ir minusų, kiek jie bus naudingi ar žalingi, priklauso nuo jūsų derybų su banko vadybininku. Užtrunka kelis mėnesius ar metus, kol išsiaiškiname, kokia turi būti saugi kredito sutartis, kaip paskolą grąžinti greičiau ir sumokėti mažiau.

Įvertinus visus argumentus belieka apsispręsti ir priimti teisingą sprendimą, kas jums ir jūsų šeimai naudingiau – pirkti būstą su banko paskola ar, laikinai įsikūrus nuomojamame būste, neskubėti ir rimtai apsvarstyti.

Publikuota žurnale „Sumani mama“ nr. 2(4).